物流地產是指由投資商投資開發的物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流設施，屬于工業地產范疇。其中，投資商并不局限于房地產企業，也可能是物流企業或專業投資商。

物流地產是物流活動的載體，在提高物流運營效率、減少物流成本方面具有重要意義，包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等不動產載體。與以往的物流地產相比，現代物流地產在運營管理的現代化、規?；?、協同性等方面有著更高要求。

?地產商主導，租售給物流商并代其管理

即地產商作為投資開發的主體，選址建造好相關的物流設施后，再租售給物流企業。其中，房地產開發商負責物流地產的投資開發和物業管理，日常的物流業務則由物流企業獨立自主運作。

這一模式有利于物流企業客戶更好地進行資金管理并降低成本，免去了物流企業親自開發運營物流地產的麻煩，從而可以集中最大的資源精力運作物流業務，提升企業核心競爭力；不過，相關物流設施的租金成本可能超出了多數規模較小的物流企業的可承受范圍。

該模式以全球物流地產巨頭普洛斯為代表。具體來看，普洛斯在世界范圍內開發建設物流倉儲設施，然后將這些優質高效的物流設施轉租給客戶，并提供相應的物業管理服務，但不會參與客戶日常的物流業務運營，其創收方式是物流設施出租和物業管理。因此，雖然普洛斯在全球物流行業中有著舉足輕重的地位，但它本質上卻并非物流企業，而是地產開發商和物流基礎設施提供商與服務商。

普洛斯借助包括策劃、構建與設施管理等內容的運營模式，在全球范圍內打造出一個涵蓋倉儲設施整個流程的強大物流配送服務網絡。普洛斯的客戶群體遍及物流業、制造業和零售業三大領域，UPS、DHL、聯邦快遞、馬士基、通用汽車、大眾汽車、卡特彼勒、雀巢、柯達、施樂、沃爾瑪、歐尚等眾多知名跨國公司都租用了普洛斯覆蓋廣泛、優質高效的倉儲設施。

作為全球領先的現代物流基礎設施提供商，普洛斯提供的服務內容主要包括以下四種。

第一種，物流園區和標準物流設施開發：以前瞻性的眼光選定最佳物流配送地點后，普洛斯便會按照合同條款內容投資開發在規模、等級方面符合客戶要求的通用倉儲物流中心，從而滿足客戶對物流配送基礎設施的便捷性和高性價比訴求。

第二種，定制開發倉儲設施：普洛斯還可以根據客戶的定制化需求，在合適的地點為客戶建設和管理專用的物流設施。

第三種，收購與回租：普洛斯會為那些想要出售自身物流配送設施的

客戶提供收購服務，以幫助它們精簡資產、增加財務、提高資本利用率，從而更好地運作核心業務、提升核心競爭力；普洛斯則借此獲得大量物流設施，并通過將收購的物流設施回租給更多客戶的方式實現創收。

第四種，咨詢服務：憑借專業的管理運營團隊和長期積累的豐富經驗，普洛斯還能夠為客戶提供咨詢服務，幫助他們設計或優化完善供應鏈管理流程。

?物流商自有地產，自己經營管理

即物流企業自己投資開發并經營管理相關的物流設施。這種模式節省了租賃相關設施的費用，且自建自營也避免了企業在物流設施方面受制于人，同時在物業折舊費用方面也能享受到稅收優惠。

不過，與普洛斯這類專業的物流設施開發運營商相比，物流企業的專業化程度、管理水平都較低，同時自建自營的成本也較高，會占用大量資金，從而在一定程度上影響物流企業核心業務的發展。

當前我國大多數物流企業都是采用這種自建自營物流地產的模式，以上海百聯集團、大商集團等為代表。例如，上海百聯集團圍繞核心業務商業地產和物流，構建了“集團總部一事業部一經營公司”的三級管理運營架構，并在這一模式基礎上成立了包括房產置業、物流等在內的八大事業部和四大中心，從而增強了集團對核心業務的管理控制能力，但同時也大幅增加了管理運營成本。

?地產、物流商直接合作經營

即地產商與物流商通過協議、合同或直接成立項目公司的方式共同投資、開發和運營物流地產業務，實現優勢互補，并在項目建成后根據約定分享收益、共擔風險。

這種合作經營的模式既擁有地產商在土地獲取和設施建設等方面的優勢，也能夠發揮出物流企業在物流設計與運營方面的特長，從而實現共贏；不足之處是前期合作雙方不容易形成高度信任關系，面臨信用風險，后期在利益分配、風險承擔等方面也容易出現矛盾。

?由第三方牽頭，聯系物流商和地產商

即由獨立的第三方中介組織將物流商與地產商聯系起來，負責雙方資源的優化整合與資格、實力等方面的審核，從而實現優勢互補、強強聯合。項目建成后，同樣由第三方負責招募管理企業，對企業收益進行審查，并根據協議將收益分配給物流商和地產商。

這種模式通過獨立第三方的信任背書和有效審查，最大限度地降低了物流商與地產商的信用風險，也有利于避免后期合作雙方在項目運營、利益分配和風險承擔等方面岀現矛盾；不過，這一模式對第三方中介組織要求較高，需要以成熟完善的中介市場和社會信用系統為支撐，以保證第三方擁有很高的信譽度。

大致來看，這種物流地產運營模式的第三方包括兩種。

（1）政府：即政府作為第三方中介，借助自身的資源優勢牽線物流商與地產商，負責合作雙方實力、資信等級等方面的審查，并監管項目后期運營，以保證物流地產項目的良性有序發展。不過，這種模式下政府管理過強、介入過深，壓制了市場自身的功能發揮，不利于良性競爭環境的形成，也增加了政府承擔的責任與風險。

（2）第三方中介組織：這類組織借助自身強大的技術優勢對物流商和地產商的技術能力、資信狀況和資金實力等進行評判審核，并通過獨立審計等方式對項目完成后的運營管理進行監督。顯然，這一模式對第三方中介的組織結構、技術能力和行業自律性等方面要求較高。

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