當前我國物流地產行業的發展主要呈現出以下趨勢。

?地產商成為物流地產開發的主體力量

隨著越來越多的房地產企業介入物流地產領域，地產商將成為物流地產開發運營的主體力量。

以國際物流服務巨頭普洛斯為例，其在全球開發管理的資產超過120億美元，提供的物流出租總面積超過2300萬平方米。普洛斯自2003年進入中國市場以來，便憑借先進的技術和前瞻性的戰略思維實現了業務規模的快速增長，到2015年年底已壟斷了物流地產市場份額的55%。

例如，普洛斯初入中國市場時便在上海合作開發了上海西北物流園區；通過對蘇州物流園區的二次開發升級，普洛斯根據客戶的個性化、定制化需求提供普通倉儲、保稅倉儲、出口監管倉儲等服務；2005年，普洛斯又與深圳鹽田港集團達成戰略合作，共同投資10億元將鹽田港區后方陸域打造成國際物流園區。

隨著我國房地產行業步入存量時代，萬科、綠地、和記黃埔、珠江投資、富力地產等諸多國內地產商近兩年也對投資多、租金高、回報穩定的物流地產領域青睞有加。例如，長江實業與廣州國際玩具中心有限公司合作投資運營的廣州國際玩具禮品城，就坐落于廣州市黃埔國際物流園區，建筑面積為50萬平方米，投資總額高達15億元。

再例如，廣州富力將物流地產作為戰略布局的重點方向，于2014年10月在廣州花都拿下了130多公頃的土地用于物流園區的開發運營。該園區位于機場高速路出口，有利于借助航空渠道更好地打造倉儲物流模式，同時還規劃有住宅與酒店。

?投資銀行成為物流地產投資的重要參與者

商業地產的投資回報率一般在8%左右，而物流地產能達到10%左右，且更加穩定；再加上我國物流地產市場規模巨大、發展前景廣闊，使得麥格里、AMB、騰飛等一些海外投資銀行將投資目標放在了我國物流地產領域。

以新加坡的豐樹物流房地產投資基金為例，其在本土新加坡擁有的物業面積約為179萬平方米，覆蓋了商業、住宅、辦公、工業等多個領域；同時，該基金還通過多種方式將業務范圍拓展到了美國舊金山、馬來西亞和中國。如2005年12月，豐樹物流斥資1.2億元人民幣收購了位于上海浦東空港的歐羅物流園區項目。

?地產企業與物流商成為重要合作伙伴

當前我國物流地產開發運營的主體是房地產企業，他們雄厚的資金實力和豐富的地產開發經驗能夠滿足物流地產開發在資金、經驗等方面的要求。不過，在后期運營中，由于地產商并不熟悉物流業務，因此很容易導致商業地產過剩和項目閑置的狀況。

最佳的解決方案是與物流商進行戰略合作，發揮物流商在項目選址、物流園區規劃等方面優勢，從而通過雙方的優勢互補實現物流地產的良性、高效運行。

?政府加強對物流地產的宏觀規劃和政策指導

我國物流地產仍處于起步發展階段，地方政府在物流地產土地供給、項目規劃審批等方面尚未建立起有效的調控機制。因此，隨著國內物流地產的快速發展，政府也將通過多種措施加強對物流地產的宏觀規劃和政策指導，以推動物流地產行業有序、健康發展。

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