物流園區規劃建設與開發模式

?物流園區的建設方式

從整體來看，物流園區是一種重資產、回收周期長，而且需要眾多監管部門進行管控的基礎性產業。所以，無論是國內的物流園區，還是國外的物流園區，政府參與已經成為一種十分普遍的現象。當然由于國家經濟發展水平的差異，政府在物流園區的建設過程發揮的作用也存在著明顯的差異。

(1)政府規劃、工業地產商主導模式

政府對物流園區的選址、規模、標準等進行設計規劃，然后以競標的方式引入工業地產商負責建設。物流園區建設完成后，物流企業通過租用或者購買的方式入駐，并由工業地產商對整個物流園區進行物業管理。

這種模式需要投入大量的資源，而由政府部門統一對園區進行規劃設計能夠有效提升園區整體的服務水平。一般來說，采用這種開發模式的物流園區通常具備海港、空港等戰略性物流資源。

(2)政府規劃、企業主導模式

政府對物流園區的區域進行規劃，吸引企業入駐園區，并自行購買土地進行建設。但這種開發模式往往由于各家企業為了追求自身利益最大化而不顧全大局，整個物流園區的管理相對混亂，和上一種模式存在明顯差距。

(3)政府政策支持、主體企業引導模式

這種模式一般由幾家具備較強實力的大型物流企業合作，根據消費需求開發物流園區，由于物流園區對區域經濟發展的巨大推動作用，地方政府通常會在稅收、土地等方面給予扶持。在后續發展過程中，許多中小物流商也會被不斷吸引進來，形成完善的大型綜合物流基地。

?物流園區的投融資模式

物流園區耗費的資源與其功能定位、服務范圍等多種因素有關。目前來看，打造一個物流園區需要的成本主要包括土地成本、開發建設成本、運營管理成本及人事成本等。雖然物流園區通常會選擇在較為偏遠的地區,但其對交通條件的嚴格要求也決定其需要付出極高的土地成本，再加上購

入大量的配套基礎設施，更是對開發者的融資能力提出極高的要求。

目前，國內的物流園區主要是政府進行投融資。在物流園區建設初級階段，政府除了提供資金支持外，還會在土地價格、稅收及金融服務方面提供幫助。由于物流園區擁有良好的發展前景，資本市場對投資物流園區也十分積極，從投資人構成來看，國有企業、合資企業和民營企業等都是物流園區的積極投資者。

?物流園區的建設規模

不同物流園區的占地規模存在一定的差異，從現有的物流園區來看，規模較大的物流園區占地面積可以多達2000畝，而一些規模相對較小的物流園區占地面積僅不到200畝。

在對物流園區的建設規模進行規劃時，不但需要考慮其在所處區域內的功能、當地經濟發展水平、服務的市場范圍、交通環境等宏觀因素，更要考慮潛在入駐企業數量、配送產品品類、生產商及渠道商的規模等微觀因素。

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